E-faktúra pre prenajímateľov: B2B nájom od 2027
Prenajímate kancelárie, sklady, predajné priestory alebo výrobné haly firmám? Od roku 2027 sa vás týka povinná e-fakturácia. Nájomné vzťahy medzi podnikateľskými subjektmi — teda B2B nájom — budú musieť byť fakturované prostredníctvom siete Peppol vo formáte UBL XML.
Dobrá správa: ak prenajímate súkromným osobám — fyzickým nájomníkom bez IČO — povinnosť e-fakturácie sa na vás nevzťahuje. Rozhodujúce je, komu prenajímate, nie čo prenajímate.
V tomto článku si vysvetlíme, ktoré prenájmy podliehajú povinnosti, ako sa prakticky pripraviť, na čo si dať pozor pri zmiešanom portfóliu a aké riešenie ponúka ePošťák pre prenajímateľov.
Aktualizované 24.2.2026: Opravený formát Peppol ID na 0245 (DIČ) podľa aktuálneho Peppol Code Lists v9.5.
Kedy musí prenajímateľ posielať e-faktúry
Pravidlo je priamočiare: e-faktúru musíte posielať iba firemným nájomníkom. Posudzuje sa, či nájomca je podnikateľský subjekt registrovaný s IČO — spoločnosť s ručením obmedzeným, akciová spoločnosť, živnostník, nezisková organizácia alebo iný podnikateľský subjekt.
Súkromní nájomníci bez IČO sú B2C a e-fakturácia sa ich netýka — môžete im naďalej posielať klasické faktúry v papierovej alebo PDF forme.
B2B nájom — e-faktúra povinná
Nájomca je firma, s.r.o., a.s., živnostník s IČO, nezisková organizácia alebo iný podnikateľský subjekt. Prenájom kancelárií, skladov, predajní, parkovísk, výrobných hál, zariadení a techniky.
Od roku 2027 musíte mesačnú faktúru za nájom odoslať cez Peppol sieť — PDF cez email alebo papierová faktúra nestačia.
B2C nájom — bežná faktúra
Nájomca je súkromná fyzická osoba bez IČO — bežný obyvateľ, nájomník v byte, garážovom mieste alebo parkovacom státí na osobné použitie.
Na tieto nájomné vzťahy sa povinnosť e-fakturácie nevzťahuje a môžete naďalej postupovať tak, ako ste zvyknutí.
Príklady prenájmov a ich zaradenie
| Typ prenájmu | Nájomca | Povinnosť |
|---|---|---|
| Kancelárske priestory | Firma s.r.o. | E-faktúra |
| Sklad | Živnostník | E-faktúra |
| Predajná plocha | Obchodný reťazec | E-faktúra |
| Byt | Súkromná osoba | Klasická faktúra |
| Garážové miesto | Súkromná osoba | Klasická faktúra |
| Coworking stôl | Freelancer s IČO | E-faktúra |
Praktický postup pre prenajímateľa
Príprava na e-fakturáciu má niekoľko jasných krokov. Dobrá správa je, že pri prenájme — kde sa faktúry opakujú mesiac čo mesiac — je väčšina práce jednorazová.
Krok 1: Zaregistrujte sa ako Peppol používateľ
Prvý krok je zaregistrovať sa do Peppol siete prostredníctvom akreditovaného poskytovateľa — napríklad ePošťák. Získate vlastné Peppol ID, ktoré budete uvádzať na faktúrach a môžete ho zdieľať s nájomníkmi.
Registrácia je jednorázová a trvá niekoľko minút. Vaše Peppol ID zvyčajne vychádza z vášho IČO — napríklad 0245:XXXXXXXXXX (vaše DIČ).
Odporúčame zaregistrovať sa čo najskôr — ideálne v roku 2026 — aby ste mali dostatok času otestovať systém pred ostrým spustením v roku 2027.
Krok 2: Zistite Peppol ID vašich firemných nájomníkov
Od každého firemného nájomníka budete potrebovať ich Peppol ID — adresu, na ktorú im pošlete e-faktúru. Môžete ho získať priamo od nájomníka, alebo ho vyhľadať v Peppol adresári pomocou IČO.
ePošťák toto vyhľadávanie poskytuje automaticky v rámci platformy — jednoducho zadáte IČO nájomníka a systém sa pokúsi nájsť registrované Peppol ID. Ak ho nájde, priradí ho k nájomníkovi. Ak nie, upozorní vás.
Odporúčame zozbierať tieto údaje ešte v roku 2026 a doplniť ich do evidencie nájomníkov — ideálne aj do nájomných zmlúv.
Krok 3: Duplikujte faktúru a odošlite mesačne
Nájomné sa zvyčajne fakturuje mesačne na rovnakú sumu. V ePošťáku môžete použiť funkciu duplikovania faktúry — skopírujete minulomesačnú faktúru, upravíte dátum a číslo a odošlete cez Peppol.
Duplikát obsahuje všetky stále údaje: prenajímateľ, nájomca, predmet nájmu, suma, DPH. Stačí doplniť správny dátum a číslo faktúry podľa vašej číselnej rady.
Faktúry sa archivujú automaticky v súlade so zákonom. Nemusíte sa starať o fyzické archivovanie papierových dokumentov.
Na čo si dať pozor
Prenajímatelia nehnuteľností a zariadení majú oproti iným podnikateľom niekoľko špecifík. Na tieto oblasti si dajte zvlášť pozor:
Zmiešané portfólio — B2B aj B2C nájomníci
Ak prenajímate viaceré nehnuteľnosti a máte kombináciu firemných aj súkromných nájomníkov, musíte starostlivo rozlíšiť, ktoré faktúry posielate cez Peppol a ktoré klasicky. Zákon nevyžaduje e-fakturáciu pre B2C nájomníkov — ale ak ju omylom nepošlete B2B nájomníkovi, hrozí sankcia.
Odporúčame viesť evidenciu nájomníkov s jasným označením B2B/B2C a príslušnými Peppol ID. ePošťák vám s touto evidenciou pomôže.
DPH a platiteľstvo dane
Ak ste platiteľ DPH, e-faktúra musí obsahovať všetky zákonné náležitosti vrátane IČ DPH, sadzby DPH (pri prenájme komerčných priestorov zvyčajne 23 %) a výšky dane. Faktúra musí byť vystavená najneskôr do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti.
Ak nie ste platiteľ DPH, faktúra bude jednoduchšia — bez DPH položiek — ale stále musí ísť cez Peppol pre B2B nájomníkov. ePošťák automaticky vygeneruje správny formát podľa vášho DPH statusu.
Zmeny v nájomných zmluvách a dokumentácii
Legislatíva priamo neprikazuje meniť existujúce nájomné zmluvy kvôli e-fakturácii — povinnosť vyplýva priamo zo zákona. Napriek tomu odporúčame pri predĺžení alebo uzatvorení novej zmluvy doplniť klauzulu o spôsobe doručenia faktúr.
Vhodné znenie: "Faktúry za nájomné budú doručované elektronicky prostredníctvom siete Peppol na Peppol ID: [ID nájomcu]. Prenajímateľ je oprávnený zaslať faktúru na Peppol ID uvedené nájomcom."
Správna archivácia elektronických faktúr
Elektronické faktúry musia byť archivované minimálne 10 rokov (pre DPH účely) resp. dlhšie podľa osobitných predpisov. Archivácia musí zabezpečovať integritu a čitateľnosť dokumentov po celú dobu uchovávania.
ePošťák zabezpečuje automatickú archiváciu všetkých odoslaných aj prijatých faktúr vrátane časovej pečiatky a podpisu — bez vašej akcie.
Riešenie pre prenajímateľov
ePošťák Standard — ideálny pre prenajímateľov
Prenajímatelia s niekoľkými nájomníkmi zvyčajne nepotrebujú drahé enterprise riešenia. ePošťák Standard plán pokryje väčšinu prenajímateľov a je dostupný od 8 €/mesiac pre early adopters:
- ✓Duplikovanie faktúr — mesačný nájom odošlete za pár sekúnd
- ✓Automatické vyhľadávanie Peppol ID podľa IČO nájomníka
- ✓Zákonná archivácia faktúr (10 rokov)
- ✓Podpora platiteľov aj neplatiteľov DPH
- ✓Správa viacerých nájomníkov v jednom prehľade
- ✓Exporty pre účtovníka (PDF, XLSX)
Časté otázky
Fyzická osoba — nepodnikateľ — ktorá prenajíma nehnuteľnosť firme, môže byť tiež povinná posielať e-faktúry, ak prenájom predstavuje ekonomickú činnosť podliehajúcu legislatíve. Závisí od konkrétnej situácie a výkladu legislatívy, ktorý bude upresnený pred rokom 2027.
Ak prenajímate ako fyzická osoba a máte pochybnosti, odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom. ePošťák poskytuje riešenie aj pre fyzické osoby — registrácia je možná aj bez IČO.
Zákonná povinnosť posielať e-faktúry vyplýva priamo z legislatívy — nemusíte kvôli nej formálne meniť existujúce nájomné zmluvy. Ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o spôsobe fakturácie, zákon automaticky predpokladá e-fakturáciu pre B2B vzťahy.
Napriek tomu odporúčame pri predĺžení alebo uzatvorení novej zmluvy doplniť klauzulu o Peppol ID a spôsobe doručenia faktúr. Je to praktická ochrana pre obe strany a predíde nedorozumeniam.
Ak váš firemný nájomník nie je registrovaný v Peppol sieti, nemôžete mu poslať faktúru štandardnou cestou cez Peppol. V tomto prípade odporúčame kontaktovať nájomníka a vyzvať ho k registrácii — registrácia do Peppol siete bude povinná aj pre príjemcov faktúr.
Pre prechodné obdobie alebo výnimočné prípady legislatíva predpokladá alternatívne spôsoby doručenia. ePošťák bude tieto alternatívy podporovať a informovať vás o aktuálnom stave.
- ▸19. feb 2026 — Opravili sme formát Peppol ID z nesprávneho prefixu 9915 na správny 0245 (DIČ) podľa Peppol Code Lists v9.5.
- ▸24. feb 2026 — Aktualizovaný formát Peppol ID na 0245 (DIČ) podľa aktuálneho Peppol Code Lists v9.5.